Empresa Imobiliária é aquela que atua no mercado imobiliário por meio da venda ou da locação de imóveis, a fim de proporcionar ao cliente praticidade e segurança nas negociações residenciais e/ou comerciais.
Credenciamento
Para o exercício de suas atividades, é imprescindível o credenciamento junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI – 8º Ofício – DF, localizado no Setor de Diversões Sul, bloco A, Nº 44, Edifício Boulevard Center, sala 401/410 – Brasília/DF.
Quantidade
Na terceira maior capital do Brasil, há mais de 800 imobiliárias credenciadas e atuantes na intermediação de venda e locação de casas, apartamentos, salas, escritórios, bem como na administração dos mesmos. Para mais informações sobre determinada imobiliária, basta contactar o CRECI-DF.
Mercado
Embora o Brasil tenha passado por crises econômicas significativas, o segmento imobiliário retomou seu desenvolvimento e novos empreendimentos tornaram-se realidade na Capital Arquitetônica e nas cidades satélites.
Em dezembro de 2017, o Wimoveis Index realizou uma pesquisa de preço com base nos preços de venda de imóveis usados do Distrito Federal e constatou que Brasília, com valor médio de R$ 7.879,00 por metro quadrado, tem o Noroeste como a região mais valorizada, a R$ 9.847,00, e Lago Norte, como o mais econômico, a R$ 7.990 por m².
Em outra pesquisa publicada em julho de 2017 no Boletim da Conjuntura Imobiliária 83ª Edição Comercial pelo Sindicado da Habitação – Secovi-DF constatou-se um total de 42.094 imóveis ofertados para o mercado imobiliário, dentre eles, mais de 38 mil referem-se a residências e para fins de locação.
Em razão da demanda estável e crescente, o mercado imobiliário é uma grande oportunidade para empreendedores da área.
Nesse intuito, o SEBRAE estruturou o negócio a fim de orientar os interessados com dicas sobre mercado, exigências legais, estrutura, pessoal, equipamentos, matéria-prima e mercadoria, organização do processo produtivo, automação, canais de distribuição, investimentos, capital de giro, custos, agregação de valor, divulgação, informações fiscais e tributárias, normas técnicas e dicas de negócio.
Imobiliárias
Para garantir que uma imobiliária e seus respectivos corretores estão de acordo com os parâmetros legais a fim de prestar um serviço de qualidade e com segurança, cabe ao consumidor analisar os serviços oferecidos e pesquisar a que melhor atende suas perspectivas.
Reputação, credenciamento, localidade, tempo de mercado, modelo de administração, preço, funcionários, serviços, assessoramento jurídico e formas de resolução de conflitos são fatores que auxiliam na escolha da empresa que cuidará de seu imóvel.
Serviços Oferecidos
A atribuição básica da imobiliária é a intermediação na compra, na venda, na locação e na administração de imóveis. Atuam, basicamente, da seguinte forma:
- Analítica: quando se tratar de compra e venda, é necessário atentar-se à documentação do imóvel, ao estado financeiro dos negociantes e a viabilidade do negócio em questão. Caso o interesse seja locação, também é importante verificar a saúde financeira dos interessados e as garantias propostas;
- Planejada: até a entrega do imóvel, faz-se necessário apresentar ao cliente um planejamento detalhado, com datas, prazos, valores, etapas da negociação para que o consumidor tenha consciência dos procedimentos que um negócio imobiliário envolve.
- Preventiva: a imobiliária que exerce análise jurídica de seus contratos e disponibiliza aos interessados esclarecimentos de quaisquer dúvidas legais antes de qualquer tomada de decisão, reduz o risco de ações judiciais indesejadas e inesperadas. Corretores e administradores com vasto conhecimento jurídico são valiosos, uma vez que adquirem a confiança dos clientes e minimizam as dúvidas que permeiam os contratos imobiliários.
Vantagens
Permitir que uma empresa de confiança administre seu imóvel ou atue na intermediação de compra e venda, promove alguns benefícios para a construção de um negócio sólido e rentável:
- Assessoria mercadológica: as imobiliárias bem preparadas oferecem aos seus clientes boas opções do mercado imobiliário para quem quer investir, ou na compra e venda, ou na locação, apontando o crescimento econômico de cada região de interesse do cliente;
- Assessoria técnica: prestam atendimento individual e especializado ao cliente a fim de esclarecer questões contratuais, como, por exemplo, início e término contratual, formas de cobrança e pagamento, formas de reparo do imóvel, quando se tratar de aluguel, garantias em caso de inadimplências, entre outros. A imobiliária que investe em seu pessoal é uma grande concorrente dentro do mercado imobiliário, pois o maior interesse do cliente é ser bem atendido e ter seus anseios compreendidos e respeitados;
- Assessoria jurídica: consultorias jurídicas por profissionais da área tendem a nortear a atuação do cliente nas negociações imobiliárias;
- Agilidade na prestação dos serviços: as operações intermediadas pelas imobiliárias são mais céleres em razão da equipe especializada; desde a divulgação do imóvel até o fechamento contratual;
- Otimização dos serviços burocráticos: questões cartorárias, documentais, fiscais são tratadas pelas imobiliárias de forma adequada sem a necessidade do cliente participar de todas as fases, trazendo maior comodidade e segurança nas transações;
- Tecnologia e marketing: as imobiliárias que investem em tecnologia em seus serviços, como por exemplo, divulgação de empreendimentos, envio de boleto, cobranças, repasses de aluguel, tendem a proporcionar maior conforto ao cliente;
Procedimentos Legais
Formalização de Contrato
Uma das vantagens de se contratar uma imobiliária é que o cliente não precisa se preocupar com a formalização contratual, uma vez que as empresas competentes possuem profissionais capacitados e conhecedores das normas legais brasileiras sobre compra e venda e locação. O Código Civil e a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, Lei do Inquilinato, regem as relações entre vendedor e comprador e locador e locatário e norteiam a elaboração de contratos de compra e venda e de locação.
Autonomia do Particular
Nada impede de o consumidor realizar suas negociações imobiliárias de forma particular. Basta estar atento com quem se negocia e como se negocia, seja na compra ou no aluguel de um imóvel, de maneira que satisfaça ambas as partes e para que não sofram prejuízos futuros.
Conhecer o vendedor/locador ou o comprador/locatário, elaborar contratos válidos, compilar documentações, se dirigir ao Cartório, fazer vistorias, realizar cobranças e emissão de boletos, acompanhar e administrar a conservação do imóvel, bem como o término do contrato, são algumas das atividades que o particular, a depender de cada caso, poderá precisar exercer caso não queira pagar taxas administrativas à imobiliária para intermediar as transações de compra e venda ou de locação de imóveis.
CONFLITOS
Comunicação
Quando as necessidades não são atendidas e/ou divergentes por parte do comprador, vendedor, locador ou locatário, o primeiro sinal de ruído aparece na comunicação entre os envolvidos. A compreensão e a escuta já não fazem parte daquela relação contratual, dando lugar à frustração, indignação, intolerância, entre outros sentimentos, acarretando, na maioria dos casos, o não cumprimento contratual e, por conseguinte, o acionamento judicial.
Inadimplência
Em contratos de compra e venda, os conflitos mais costumeiros são ausência de pagamento, atraso na entrega das chaves, do imóvel, cobrança de taxas indevidas, entre outros.
Quando se trata de contratos locatícios, a inadimplência mais comum decorre da ausência de pagamento ou do atraso do mesmo. O não pagamento de alugueres na data correta de vencimento autoriza a procedência do pedido de despejo. Ademais, o locatário é obrigado a cumprir o contrato de forma integral pagando todos os encargos da forma pactuada na data prevista, nos termos do art. 23, I, da Lei do Inquilinato. Tal entendimento restou sedimentado pelo TJDFT no Acórdão n.1081090, 20150710195660APC, Relator: CARLOS RODRIGUES 6ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 28/02/2018, Publicado no DJE: 13/03/2018. Pág.: 516/550.
Conservação/Reparo no Imóvel
Quando se trata de conservação e reparo de imóvel, referente a contrato de locação, as reclamações são as mais diversas. Pisos quebrados, pinturas não retocadas, reposição de torneiras, chuveiros, infiltrações etc. A discussão permeia de quem é a responsabilidade de conserto.
Tais demandas seriam, à primeira vista, fáceis de serem solucionadas, se não fossem os ruídos na comunicação dos envolvidos.
Nessa relação contratual, a Lei de Locações é esclarecedora quanto à responsabilidade de reparo/reposição das benfeitorias:
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Para exemplificar, a 2ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, em maio de 2018, explicou o seguinte:
“ 1. (…) 5. Outrossim e nos termos do art. 23, III, do mesmo diploma legal, o locatário é obrigado a restituir o imóvel ao fim da locação no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. 5.1. Os reparos realizados pelo locador após o término do contrato não devem ser ressarcidos, pois decorrem do defeito no telhado intrínseco ao imóvel e que não foi causado pelo locatário. (…) (Acórdão n.1097331, 20180110076542APC, Relator: JOÃO EGMONT 2ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 16/05/2018, Publicado no DJE: 21/05/2018. Pág.: 752/774)
Taxa de Corretagem
Discutiu-se, por muito tempo, a quem caberia a responsabilidade pelo pagamento da taxa de corretagem nos contratos de compra e venda. O STJ, em sua missão interpretativa definiu, in verbis:
“(…) 4. No que toca à corretagem, a legitimidade da construtora/incorporadora/fornecedora na hipótese é questão já superada, pois se encontra definida pelo STJ em julgamento de repetitivo que analisou o tema, firmando o seguinte entendimento: Legitimidade passiva ‘ad causam’ da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. 5. A transferência ao consumidor da responsabilidade pelo pagamento da corretagem é possível, conforme definido pelo STJ, em sede de julgamento de recurso repetitivo, nos termos assim fixados: Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. (Acórdão n.1100709, 20120111447924APC, Relator: ALFEU MACHADO 1ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 30/05/2018, Publicado no DJE: 06/06/2018. Pág.: 143-150)
IPTU
É preciso estar atento às cláusulas contratuais elencadas em contratos de promessa de compra e venda envolvendo construtoras. Taxada como abusiva, a cláusula contratual que imputa ao consumidor a obrigação de pagamento do IPTU antes da entrega do imóvel pode gerar indenizações, em caso de pagamento efetivado. Foi o que a 3ª Turma do TJDFT entendeu:
“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO BANCÁRIO INVIABILIZADO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. PAGAMENTO DO IPTU ATÉ A ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA.SENTENÇA MANTIDA.
(…) 3.É abusiva a cláusula contratual que atribui responsabilidade aos promitentes compradores pelo pagamento dos IPTU antes da entrega das chaves do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda.” (Acórdão n.1092799, 20160111012785APC, Relator: FÁTIMA RAFAEL 3ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 18/04/2018, Publicado no DJE: 03/05/2018. Pág.: 234/241)
Mediação
Desenvolver habilidades de comunicação, de escuta, de empatia, de respeito mútuo faz com que o ser humano atinja sua capacidade de decisão em qualquer situação de conflito sem a interferência do Judiciário.
Práticas como essas são estimuladas por meio de processos autocompositivos, como por exemplo, por meio da mediação, modelo consensual de resolução de conflitos por intermédio de um terceiro imparcial, em busca de alcançarem um acordo que seja satisfatório para todos os envolvidos.
Questões envolvendo demandas contratuais imobiliárias também são passíveis de mediação. O diálogo adequado é a principal ferramenta a ser utilizada por aqueles que buscam resolver suas próprias questões de forma rápida, efetiva e segura, sem a necessidade de entrar em juízo.
O Consenso Colorado, unidade do Cartório Colorado, é especializado em conciliações e mediações.
Função / Oficial Auxiliar
Área / Mediação